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Vendita di un immobile illegale: quali possono essere le conseguenze

Un immobile illegale non può essere venduto e qualora questo avvenisse, le conseguenze potrebbero essere decisamente pesanti. Un immobile completamente o in parte abusivo non potrebbe essere realizzato e quindi non è commerciabile. Per costruire devono esserci un permesso, una licenza o eventuali condoni.

Abuso edilizio, di cosa si parla?

Diverse cose legate all’abuso edilizio ci possono portare su una strada fuori contesto. Per questo diventa importante sottolineare un paio di cose:

  • C’è abuso edilizio quando un immobile è realizzato in assenza totale di permessi. Si tratta di una difformità totale
  • Quando un immobile viene realizzato in modo differente da quanto previsto dai permessi che sono stati richiesti. In questo caso si parla invece di difformità essenziale.

Esistono anche abusi sanabili che cioè non contrastano con il piano regolatore del Comune. Una volta sanato l’abuso si potrà poi procedere alla vendita. In questo caso esistono tre tipi di livelli:

  • Abusi non rilevanti: difformità entro la soglia del 2% che non alterano dunque la planimetria in quella percentuale
  • Abusi minori o parziali: interventi realizzati in maniera diversa rispetto alle disposizioni date nel progetto iniziale
  • Abusi sostanziali: interventi per cui l’autorizzazione è presente e valida

E come si rimedia a un abuso? In caso di difformità evidenti ci sono diversi modi di andare a regolarizzare la situazione. Per evitare la demolizione si deve:

  • Chiedere un permesso per costruire in sanatoria
  • Chiedere la sanatoria, se interventi realizzati senza o in difformità
  • Presentare una CILA tardiva

Può essere valida la vendita di un immobile illegale?

Ci sono però da fare delle distinzioni in fatto di vendita di immobili illegali. Le Sezioni unite della Cassazione di fatto hanno riconosciuto quella che è “una forbice” di libertà nella vendita. Questa può essere considerata più o meno ampia.

In questo senso se l’immobile sia in difformità totale la vendita è assolutamente vietata. In questo contesto avrebbe responsabilità il notaio rogante per non essere riuscito a rivelare la nullità del titolo. Invece è valida la compravendita per immobili che sono stati costruiti in modo difforme rispetto alla licenza concessa. L’acquirente si può documentare tra reale corrispondenza tra licenza e reali condizioni.

Dobbiamo però sottolineare che, seguendo alcuni parametri, si può anche vendere un immobile con un abuso edilizio. L’edificio abusivo non si può assolutamente vendere solo se non esiste il titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione. Nel secondo caso invece se nel rogito viene dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo inesistente.

Se ci troviamo di fronte ad abusi sanabili sarà il venditore ad adoperarsi, a suo carico, per rendere l’immobile regolare. A quel punto dopo la sanatoria potrà vendere lo stesso immobile. Va specificato inoltre che in caso di vendita di un immobile con abuso edilizio è necessario che l’acquirente sia informato. Questo deve essere segnalato nel contratto preliminare di vendita e in quello definitivo. L’acquirente se acquista con consapevolezza l’immobile non avrà diritto a contestare il venditore o a chiedergli risarcimenti.

Se l’abuso invece è insanabile non si può procedere proprio con la vendita, questo perché dal punto di vista giuridico il passaggio di proprietà sarebbe nullo.

Come capire se c’è un abuso edilizio

A volte, purtroppo, può capitare che quando andiamo a vendere un immobile non siamo a conoscenza di un abuso edilizio. In questo senso ci troveremo di fronte a una spiacevole sorpresa che possiamo prevenire. Quindi se siamo proprietari di un immobile possiamo anche andare a capire se c’è o meno un abuso edilizio.

Per prima cosa bisogna verificare la planimetria che è stata depositata in Catasto e dunque confrontarla con quello che è lo stato dell’immobile. Per invece andare più a fondo della questione possiamo chiedere di visionare i progetti che sono stati depositati in Comune prima ancora della realizzazione dell’immobile. Inoltre potremo anche cercare il permesso di costruire. Se non dovessimo riscontrare in questi casi anomalie prima della vendita, potremo agire con una sanatoria. Questo procedimento è l’eliminazione della causa di invalidità di un certo negozio giuridico.

Può capitare che un abuso edilizio venga scoperto dopo la firma del compromesso, cosa succede allora? Se il venditore non comunica all’acquirente l’abuso, la legge tutela quest’ultimo. Il venditore può evitare la risoluzione del contratto in un solo caso. Prima del rogito infatti deve chiedere e ottenere, a sue spese, la sanatoria.

Rischi del venditore

Il venditore va incontro a diversi rischi qualora ceda a un acquirente un immobile con abuso edilizio senza informarlo. In questo caso possono accadere diverse cose:

  • Abusi gravi: rischio annullamento del contratto di compravendita entro dieci anni dalla stipula del rogito. Questo porta al risarcimento danni
  • Abusi minori: si può richiedere in questo caso un rimborso parziale. Tra le possibilità c’è la richiesta delle spese per la demolizione o per la sanatoria edilizia
  • Se dopo la stipula del contratto preliminare si scopre l’abusività dell’immobile l’acquirente si può rifiutare di stipulare il rogito finale.

Differenza tra condono e sanatoria

Con condono edilizio si intende una misura straordinaria in grado di sanare fenomeni di abusivismo maturati durante la costruzione o modifiche. Si tratta di una misura eccezionale che è prevista da leggi speciali. Grazie a questo vengono regolarizzati interventi che altrimenti sarebbero stati insanabili.

La sanatoria è la modalità più comune per sanare l’abuso edilizio seguendo questi modi:

  • Per sanare un immobile senza permesso di costruire con difformità totali si può presentare richiesta entro quello che è il termine dell’ordinanza di demolizione
  • In difformità se la domanda viene presentata ancor prima che diventi effettivo l’ordine di rimozione
  • In assenza di SCIA
  • Senza titolo

I nostri contatti

Anche in caso di vendita di immobili illegali potete rivolgervi a noi di Stanisci Law Firm. Potete contattarci al numero telefonico 08311980021 o scriverci sul mobile su WhatsApp al 3392991782. Mettiamo a vostra disposizione anche il nostro indirizzo di posta elettronica, info@staniscilawfirm.it, o potete anche scrivere al form online ricevendo risposte rapide e professionali. Potete venire anche a trovarci nella nostra sede fisica che si trova in Via Padre Vito Buonsanto 19 nel comune di Ostuni in provincia di Brindisi.

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